上海松江豪宅市场产能过剩 招商地产再提减价准备

最后更新 : 2020.11.21  

上海松江豪宅市场产能过剩 招商地产再提减价准备,

上海松江豪宅市场产能过剩 招商地产再提减价准备插图

每一个从上海派来的记者卢伟杨凌强

编辑

4月17日,万科降价的新闻让已经摇摇欲坠的杭州楼市土崩瓦解。一天后,融创中国董事长孙宏斌在近百家媒体前发表看法:产能过剩是房地产行业现在面临的问题,房价下行压力很大。

事实上,孙宏斌提到的产能过剩在中国大多数都会都存在。据媒体报道,一个都会甚至一个省新建成的住宅区远远跨越当地的现实需求。即使是被以为供需平衡的上海、广州,也存在一些区域供过于求的问题。

首当其冲的是高端豪华住宅市场。早在2010年和2011年,《逐日经济新闻》记者报道,上海等高端住宅市场的供应远远跨越需求。近两年来,大量当初开发的奢侈品迅速上市,却难以销售,成为各企业管理层头疼的问题。当已往开发商眼中的明星产物成为今天的“票房毒药”时,奢侈品市场首先发起了一波降价浪潮,这险些成为一定.

“若是上海泛起房地产降价,松江可能不是第一个降价的板块,但一定是必须降价的板块。”嘉里地产研究总监薛对上海松江房地产市场举行了界说。

《逐日经济新闻》记者观察发现,松江是上海最集中的区域,尤其是别墅,与杭州萧山异常相似。薛示意,上海西区(包罗松江区)约有5万至6万套别墅或大型公寓,总价在400万至2000万元之间,其中只有2万至3万套卖给了消费者。剩余的屋子没有消化,由于市场需求不够。在这种靠山下,那些前期没有详细领会市场需求,开发出适销对路产物的开发商,很容易面临降价的压力。在这些开发商中,甚至有华润、招商局、金地等龙头企业。

存货减价准备

“佘山龙源二期起价人民币/m2”,这是搜房网宣布的佘山龙源二期最新价钱。

若是你知道上述项目的征地价钱,你可能会惊讶于开发商设定了这么低的价钱。

2010年2月,上海市国土资源局正式出让松江区广福林2-4号地块,最终由招商局地产收购。价钱为人民币亿元,底价为人民币元,费率为191%。佘山龙源二期是该地块开发的别墅物业。

《逐日经济新闻》记者4月23日致电佘善龙原售楼处,售楼职员称近期是招商局物业30周年,于是睁开打折流动。以一栋总价500万元的别墅为例,几周前到达售价最低点,只卖了388万元,现在价钱已经反弹到398万元。销售职员还示意,若是佘山龙源的其他别墅产物能够支付一定金额的意向款,就有讨价还价的空间。

关于别墅打折,招商局物业秘书长刘宁在电话中示意“这些具体措施我不清楚”。

凭据招商局物业2013年年报,在这个项目中,招商局物业“一而再,再而三的流失”。在一期工程已经出售现有衡宇的情形下,开发上述项目的项目公司去年继续亏损,亏损910万元。2012年,累计计提存货减价准备2亿多元后,去年底公司新增存货减价准备100多万元,2279万元存货减价准备直接转为减值损失。

剔除率低无疑是本项目存货减价准备连续的主要缘故原由。龙源一期平均成交价只有人民币/m2的时刻,拿到预售证用了近3年,只卖出了不到1/3的屋子。

在第一阶段销量不佳的情形下,龙源策划了面积比第一阶段小80平米的第二阶段重叠别墅,试图获得快速sal

薛告诉《逐日经济新闻》记者,龙源一、二期有问题。一期产物总价太高,开盘时房产单价一度突破700万。然则,在市场供应足够的情形下,这样的总价是没有竞争力的。

与第一期类似,第二期叠合别墅上线时,龙源在搜房网上的对外报价一度到达478万元。但以上价钱仍然不够有竞争力,导致龙源二期销售缓慢。上海网上房产数据显示,龙源二期卖出的屋子,大部门是去年11月和12月卖出的。今年2-4月,每个月只有一套买卖立案。码头宫统一板块去年7月最先卖,半年时间就卖了70%以上的叠加别墅。

缘故原由是兰宫的平均成交价虽然比龙苑每平米高5000元左右,但叠加别墅只有90平米,总价控制在250万左右,从而吸引了大量买家。

薛以为,龙源在这两个时期的开盘销售不佳,除了进入市场的时机不确定外,还与公司的项目定位错误有关。

本地头条网

他说,总价400万到2000万的别墅是现在上海西部供应量最大的。这个价位的别墅不仅供应量大,而且相差不大,以是市场竞争猛烈。此外,松江的生涯设施与市区仍有较大差距,一定程度上导致项目销售压力较大。

在极其猛烈的竞争下,一旦客户需求没有很好的定位,一定会面临销售受阻的压力。

招商地产在龙源项目中的营销失误甚至表现在征地阶段。那时松江已经开发了大量别墅项目,正在形成潜在的供应气力,包罗容积率在0.2以下的纯独栋别墅项目。但招商局物业错判了情形,以为容积率在1.0左右的联排别墅在这方面也能有不错的市场。于是他以那时较高的价钱拿下了广福林地块。但没想到之后类似的别墅产物大量供应市场,龙源的营销也就形成了

威胁。

在这样的靠山下,珑原只能面临两个了局,要么降价销售,要么延伸开发周期。对此,刘宁示意,招商会用后一个方案,信赖整个项目最终照样能赚钱的。

不仅是佘山珑原,统一区域的华润佘山九里也面临着类似的问题。这一项目的大平层产物,单套售价靠近2000万元。由于总价过高,去化异常差,2011年4月至今,只卖出了1/6的房源。金地天境也是同类问题,在已往三年时间里,这一项目已累计推出了14万平方米,但只卖出了3万多平方米。

此前,融创中国董事长孙宏斌已经提出了住宅开发产能过剩的问题。他那时以为,房地产产能过剩问题主要存在于二三线都会。然则,从佘山珑原、金地天境等项目的征象可以看出,产能过剩也同样存在于上海市郊的高端楼盘。

滞销盘降价潮已现眉目/

上海易居房地产研究院2014年4月18日公布了《2014年3月份70个大中都会房价指数讲述》,讲述指出,3月份,房价涨幅继续双双收窄,维持“合理”区间,但逐步降温显著。形成现在房价走势的因素有二:一是进入2014年,多地市场改变预期,看跌情绪日益粘稠,购房者入市节奏变慢;二是银行房贷收紧,加剧楼市张望情绪,阻碍部门入市客群,首套房8.5折利率优惠在天下范围彻底消逝。易居以为,房价涨幅已连续收窄,未来房价走势将逐步由“合理区间”逐步进入“偏冷区间”。

楼市寒风乍起之时,这些历久滞销的项目若是不选择降价,或许很难扭转局势。

21世纪不动产高级研究主管蔡冠宇告诉记者,从4月初至今,上海楼市不论是新居照样二手房成交都十分清淡。在徐汇滨江区域,一些中高端楼盘有降价的意向,在南翔等板块,泛起了开发商垫首付的情形。“五一”房展会邻近,预计开发商会大体量推盘,在竞争猛烈的局势之下,降价的可能性正在增添。

在天下整体房价涨幅收窄的情形下,上海难以独善其身,据统计局宣布数据显示,2014年3月上海新建商品住宅和二手房价钱环比增幅划分为0.4%和0.2%,与上月相比,新居价钱持平,二手房价钱增幅收窄0.4个百分点。

据21世纪不动产上海区域市场研究部在全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中,2014年3月大部门楼盘价钱维持稳定,在更改的楼盘中,大户型2涨3跌,中户型3涨2跌,小户型0涨1跌。除大户型楼盘上涨个数较2月份稳定外,中户型和小户型楼盘划分减少了1个和4个。

值得一提的是,各户型上涨个数总计5个,是自2013年1月来,标杆楼盘各户型上涨个数总计最低,而下跌户型却是最多的。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔示意,上海二手房价钱滞涨,主要是在买卖双方价钱拉锯、新居市场分流等诸多因素的影响下,市场有用需求不足,房东的强势职位逐渐被撼动,被迫选择让利促成交,导致部门区域价钱泛起一定松动。从现在情形看,上海二季度房地产市场行情依然面临增进压力,预计房价依旧将保持微涨或停涨状态。

土地市场依然火热/

只管松江的高端住宅项目滞销迹象已经很显著,但土地市场却依然是热门。就在4月10日,上海出让3幅经营性用地,合计出让面积12.9万平方米,出让金额38亿元。其中两幅松江宅地溢价率跨越50%,申城宅地依然受到市场热捧。

黄河滔示意,由于房地产开发建设周期长,开发商往往难以举行快速调整,在上海楼市乐观预期刺激下,开发商努力增添土地储备量,这也是导致2014年开年后上海历久处于“楼冷地热”局势的缘故原由。

但事实上,不管是高端住宅市场,照样刚需市场,产能过剩的问题都存在。上海着名房地产人士杨子江以为,造成供应量重大的根本缘故原由,正是开发商普遍使用的高周转模式。高周转让房地产业作育了和制造业一样重大的供应量,屋子的生产速率跨越了需求的增进速率,由此带来了房地产领域的产能过剩问题。

而在产能过剩的靠山下,许多开发商并没有改变原来的土地投资和营销定位决议方式,依然在拍脑壳作决议,风险就此发生。

上海融创绿城投资控股有限公司总经理助理顾明说,一幅土地的决议失误,可以令公司多个项目积累的利润毁于一旦。诸如英国这样的发达国家,往往会有一套异常周全的数据信息系统辅助开发商拿地、营销。但在海内,现在还没有这样的系统。这导致融绿许多时刻一定要选择在稀缺区域开发房地产项目。

对开发商来说,面临房地产领域存在的产能过剩,除了在拿地和定位营销决议时通过深度市场调研积累有关信息和数据外,更主要的一点,就是制止产物同质化。

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